Cobrança judicial de quotas de condomínio

Quando a via amigável se esgota

A quota em mora é um crédito do condomínio, não do administrador nem da agência. Esgotada a interpelação e, se a houver, a negociação, a lei oferece mecanismos para obter título e, depois, execução. A escolha entre Julgado de Paz, injunção ou acção comum depende do montante, da contestação previsível e da urgência, e deve ser feita com advogado ou solicitador.

A ata da assembleia que deliberou as quotas é título executivo desde a Lei n.º 8/2022. Os juros de mora seguem a taxa legal de 4 % (Portaria n.º 291/2003). O crédito prescreve em cinco anos (artigo 310.º, alínea g), do Código Civil). Estes três dados condicionam o calendário da cobrança.

O administrador age em nome do condomínio

O artigo 1436.º atribui ao administrador a função de exigir as quotizações e de representar o condomínio. Nas acções de cobrança, actua em representação do condomínio, não em nome próprio.

Consequências práticas:

• o credor é o condomínio (NIF que começa por 9, identificação predial);
• o produto da cobrança entra na tesouraria do condomínio;
• honorários de advogado, custas e despesas de cobrança, quando recuperáveis, seguem o que a lei e a deliberação permitirem.

A assembleia deve conhecer a existência de processos e o custo previsível. Uma execução mal preparada pode custar mais do que a quota em causa.

Julgados de Paz

Os Julgados de Paz (Lei n.º 78/2001) conhecem causas de valor até 15 000 €. A taxa de justiça situa-se, na prática corrente, entre 35 € e 70 €, conforme o valor e o trâmite. O ambiente é mais informal do que no tribunal judicial, com tentativa de conciliação.

Para dívidas de condomínio dentro daquele tecto, muitos administradores recorrem a esta via quando o condómino está identificado e a relação ainda permite diálogo. Se a conciliação falhar, o julgado pode decidir o mérito.

A competência territorial e as exclusões devem ser verificadas caso a caso. O facto de o prédio ficar na área de um Julgado de Paz não significa que todas as dívidas do condomínio lá caibam, o valor e a matéria decidem.

Injunção no Balcão Nacional de Injunções

O procedimento de injunção, apresentado no Balcão Nacional de Injunções (BNI), destina-se a créditos pecuniários líquidos e exigíveis, tipicamente não contestados. O credor junta os documentos que evidenciam a dívida (ata, mapa de quotas, interpelação). Se o requerido não se opuser no prazo legal, obtém-se título executivo com maior celeridade do que numa acção declarativa comum.

Se houver oposição, o processo segue o trâmite próprio e deixa de ser automático. A injunção não é o sítio para discutir a validade de uma assembleia mal convocada: esses vícios tratam-se na impugnação do artigo 1433.º (60 dias).

Com a ata já titulada pela Lei n.º 8/2022, a injunção continua útil quando se quer um título sobre juros, despesas de cobrança ou prestações que a ata não detalhe com a liquidez suficiente.

Execução e privilégio imobiliário

Obtido o título (ata, injunção, sentença do Julgado de Paz ou de tribunal), segue-se a execução. O crédito do condomínio pelas contribuições necessárias às partes comuns beneficia do privilégio imobiliário do artigo 744.º do Código de Processo Civil, o que o coloca em posição reforçada sobre a fração, relevante em penhoras e em concursos de credores.

A execução não é um atalho para «mudar a fechadura». Respeita o CPC, os prazos e a identificação exacta do executado (proprietário registado, não o arrendatário, salvo regime especial). O administrador que execute em nome próprio, ou contra a pessoa errada, expõe o condomínio a custas e a responsabilidade.

Preparação do processo

Antes de avançar, o dossier deve conter:

• título constitutivo e permilagem da fração;
• atas que aprovaram orçamento, quotas e, se for caso, juros;
• mapa de dívida (capital, juros, períodos);
• prova das interpelações (sem listas no hall: RGPD e Lei n.º 58/2019);
• NIF do condomínio e IBAN da conta do prédio.

Sem este conjunto, o Julgado de Paz e o BNI devolvem o problema à administração.

A prescrição de cinco anos (artigo 310.º, g), CC) deve ser verificada linha a linha do mapa. Cobrar em tribunal uma quota já prescrita gera custas e descrédito. Os juros de 4 % (Portaria n.º 291/2003) pedem-se no mesmo processo, com a conta discriminada; um «acréscimo de 20 % a título de penalização» que a assembleia nunca deliberou dificilmente passa.

A afixação de listas de devedores no hall, além de violar o RGPD e a Lei n.º 58/2019, não interrompe a prescrição nem substitui a citação. A comunicação é individual. O NIF do condomínio (prefixo 9) identifica o credor; o produto da execução entra na conta do prédio, não na da agência. Honorários da agência e honorários do mandatário discriminam-se, para a prestação de contas de janeiro os mostrar com clareza.

No PrumoSGC

O PrumoSGC® guarda o cadastro da fração, as guias em atraso, as despesas e o balancete, e permite gerar a ata em PDF (com votos em permilagem) e a declaração de encargos. O CSV das guias alimenta o software certificado da agência; não substitui o requerimento de injunção.

A plataforma não apresenta acções em tribunal, não calcula custas, não comunica com o BNI e não gere processos. Não há tickets de cobrança nem WhatsApp. A agência exporta os PDF, entrega-os ao mandatário e actualiza o estado das guias quando o pagamento entra.