Gestão de condomínios pequenos (menos de 10 frações)

Poucas frações não são um regime à parte

Um prédio com duas moradias geminadas, um binómio loja-e-habitação ou um pequeno edifício de três frações continua a ser propriedade horizontal se estiver constituído nos termos dos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil. O número reduzido de condóminos torna a convivência mais informal; não reduz o Código a um conselho de vizinhos.

Aplicam-se, sem isenção:

• o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro (administração, seguro de incêndio, fundo de reserva);
• a Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro (assembleias telemáticas, convocatórias electrónicas, ata como título executivo das quotas).

O título constitutivo (artigo 1418.º) define frações, fins e permilagens. As partes comuns (artigo 1421.º) existem mesmo quando «é só o telhado e a entrada». Os encargos (artigo 1424.º) repartem-se pela permilagem, salvo regra diversa no título. O seguro de incêndio (artigo 1429.º) é obrigatório, partes comuns a cargo do administrador, frações a cargo dos proprietários, capital pelo custo de reconstrução. A assembleia (artigos 1430.º a 1433.º) é o órgão deliberativo. O administrador (artigos 1435.º e 1436.º) existe, mesmo que seja, à vez, um dos proprietários.

A tentação de dizer «combinámos entre nós, não precisamos disto» funciona até ao primeiro telhado, à primeira venda ou ao primeiro atraso de quotas. O comprador da fração pede a declaração de encargos (artigo 1424.º-A). O segurador pergunta quem é o tomador. A Autoridade Tributária pergunta pelo NIF do condomínio (prefixo 9). A informalidade anterior não responde.

A assembleia continua a ser obrigatória

A assembleia ordinária realiza-se na primeira quinzena de janeiro. A extraordinária convoca-se pelo administrador ou por condóminos com pelo menos 25 % do capital, num prédio de duas frações de 500 ‰, qualquer um dos dois atinge esse limiar sozinho.

A convocatória observa os dez dias, o conteúdo (quem, data, hora, local em primeira e segunda convocação, esta, na prática, trinta minutos depois, ordem de trabalhos detalhada) e, se o condómino tiver indicado email, a via electrónica da Lei n.º 8/2022. A reunião pode ser na mesa da cozinha ou à distância; deve ter quorum, voto por permilagem e ata. Sem ata, a prova da aprovação das contas ou da obra na cobertura reduz-se a testemunhas. A ata disponibiliza-se em 30 dias.

Deliberações de uma convocatória inválida são anuláveis em 60 dias. Num prédio de dois, o conflito é pessoal; o vício formal é o mesmo.

Administração rotativa

Em edifícios de duas ou três frações, a solução mais frequente é a administração rotativa: cada condómino exerce o cargo durante um ano e entrega o arquivo ao seguinte. O artigo 1435.º admite que o administrador seja um dos condóminos. A rotatividade não está escrita na lei como figura autónoma; é uma modalidade prática do mandato, desde que a assembleia a delibere e a ata a descreva.

O mandato continua a ser de um ano, renovável, destituível a todo o tempo. Se ninguém for eleito, assume a maior permilagem. A entrega ao sucessor faz-se em 15 a 30 dias, com auto de entrega: título, atas, apólice, extractos, chaves, NIF, contas (exploração e fundo).

Vantagens reais: custo baixo, conhecimento directo do prédio. Riscos reais: esquecimento da apólice, misturar a conta pessoal com a do condomínio, não convocar assembleia, não prestar contas. Quando a relação entre vizinhos está deteriorada, a rotatividade agrava o conflito. Aí, uma agência pode ser a solução menos pior, mesmo num prédio de duas frações. O custo do honorário compara-se ao custo de um litígio no Julgado de Paz (até 15 000 €, taxa 35 € a 70 €).

Mesmos actos essenciais, mapa mais curto

O orçamento pode caber numa página: seguro, limpeza da entrada, electricidade da caixa de escada, fundo de reserva, eventual quota para a cobertura. O fundo de 10 % (artigo 4.º do DL 268/94) aplica-se também aqui, em conta própria, só para conservação extraordinária. Em valores absolutos é pequeno; a sua função, não chegar a zero quando a canalização comum rebenta, é a mesma.

As quotas seguem (permilagem / 1000) × orçamento. Mora: juros de 4 % (Portaria n.º 291/2003); prescrição de cinco anos (artigo 310.º, g), CC). Obras: ordinárias no orçamento, pelo administrador; extraordinárias, maioria dos presentes; inovações, dois terços do valor do prédio; se prejudicarem uma fração, unanimidade. A permilagem de 500 ‰ não dá veto automático em todas as matérias, nem carta branca.

O regulamento não é obrigatório, mas é útil. Não pode banir animais. O Regulamento Geral do Ruído (DL 9/2007) aplica-se. Listas de devedores no hall violam o RGPD. Faturas em nome do NIF do condomínio; Modelo 10 até 28 de fevereiro; arquivo fiscal dez anos.

O Caderno Digital do Edifício ainda não é obrigatório em 2026. Um prédio pequeno que já tenha uma pasta digital (título, atas, apólice) está simplesmente bem administrado.

No PrumoSGC

O PrumoSGC® não distingue «prédio grande» de «prédio pequeno»: o cadastro, as permilagens, as taxas, as despesas, as guias PDF/CSV, as assembleias (convocatória, presenças, voto por permilagem, ata PDF) e as contas (orçamento, fundo 10 %, balancete PDF) são os mesmos. Uma agência pode gerir um binómio de duas frações com o mesmo rigor de um edifício de 40.

Não há modo «simplificado» que dispense a ata, nem aplicação para os dois condóminos votarem no telemóvel, nem WhatsApp. A rotatividade entre vizinhos, se a agência não estiver no mandato, vive fora da plataforma. Quando a agência assume o prédio, os papéis administrador / gestor / consulta e o LaissPdf (logótipo, AMI) aplicam-se como nos restantes condomínios.