Ficha técnica da habitação e arquivo do edifício

O que o IHRU publica

O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) mantém no Portal da Habitação a página da Ficha Técnica da Habitação (FTH). Não é um regulamento de condomínio: é o documento que descreve as características técnicas e funcionais do prédio ou da fração no momento em que as obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração ficaram concluídas, segundo as telas finais aprovadas.

O Guia Prático da Habitação do IHRU (Ashif Juma e Álvaro Manso) dedica um capítulo a este documento: o que contém, quem o elabora, o que o notário tem de verificar e por quanto tempo o promotor o deve arquivar.

Para a agência que administra o prédio, a FTH (quando existir) é peça do arquivo do edifício, ao lado do título constitutivo, da licença de utilização, das atas e das apólices.

O que a lei exige

O Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, obriga o promotor imobiliário a elaborar a FTH e a entregá-la ao adquirente da habitação. A Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, aprova o modelo.

Em síntese:

• a ficha descreve o prédio / a fração, o promotor, os autores dos projectos, o construtor, o técnico responsável e as características técnicas (áreas, instalações, equipamentos, plantas simplificadas, saídas de emergência);
• há versão provisória (ainda em obra, com base nos projectos) e versão definitiva (telas finais), que é a que acompanha a escritura;
• o técnico responsável e o promotor atestam a correspondência entre o escrito e o construído;
• o notário confirma que a ficha existe e é entregue ao comprador;
• o promotor deposita um exemplar na câmara municipal do licenciamento e guarda arquivo organizado por pelo menos dez anos.

O âmbito típico: prédios habitacionais cuja licença de utilização foi pedida a partir de 30 de março de 2004 (e edificados depois da entrada em vigor do RGEU, em 1951). Prédios mais antigos, sem FTH, não ficam «ilegais» por isso, simplesmente nunca tiveram este documento.

Livro de Obra, certificado energético e Caderno Digital

A Resolução do Conselho de Ministros n.º 76/2017 determinou a convergência da FTH, do certificado energético e do Livro de Obra (Portaria n.º 1268/2008) num Livro de Obra Electrónico, com vista a extinguir a ficha em papel. Enquanto esse diploma de execução não estiver em vigor de ponta a ponta, a FTH continua a ser o documento de referência nas transmissões em que a lei a exige.

Em 2026 discute-se ainda o Caderno Digital do Edifício (regulamento, licença, histórico de manutenções, vulnerabilidade sísmica, acessibilidade). Ainda não é obrigatório. Até lá, o dever de guardar título, atas, apólices, contratos, FTH e contas resulta já do Código Civil, do Decreto-Lei n.º 268/94 e da legislação fiscal.

Na prática, o administrador que recebe uma cópia da FTH ou do Livro de Obra não a substitui nem a reescreve. Arquiva-a com o cadastro do prédio. Se o condómino a pede para uma venda ou para um seguro, a transparência do artigo 1436.º aponta no sentido de a disponibilizar, é documentação do edifício, não propriedade pessoal do administrador.

O que a FTH não resolve

A ficha não substitui o título constitutivo, não fixa permilagens, não aprova o orçamento e não serve de título executivo para quotas. Divergências entre o hábito do prédio e o que está na ficha resolvem-se pelo título, pela licença de utilização e, se preciso, pela câmara, não por uma deliberação informal.

O modelo da Portaria 817/2004 pede, entre outros, a planta do piso de acesso com extintores e saídas de emergência. Isso não dispensa o seguro de incêndio das partes comuns nem o cumprimento do regime de segurança contra incêndio em edifícios.

No PrumoSGC

O PrumoSGC® cadasta o condomínio, as frações e a permilagem. Os documentos oficiais gerados na plataforma (convocatória, ata, regulamento, avisos) saem em PDF com a identidade da agência. A FTH, o Livro de Obra e o certificado energético não são produzidos pelo software: entram no arquivo da agência, se a assembleia ou o condómino os entregarem.

Não há módulo de Caderno Digital nem de Livro de Obra Electrónico. Enquanto a lei não o impuser com formato próprio, o cadastro actual (frações, permilagens, documentos PDF) é a matéria-prima, não um substituto automático da ficha do IHRU.