Obras em partes comuns: quem paga e como decidir

Por que a distinção importa

Quase todos os conflitos de obras em propriedade horizontal começam na mesma pergunta: aquilo que se pretende fazer é conservar, reparar de forma extraordinária ou inovar? A resposta determina quem decide, com que maioria, quem paga e se o administrador pode avançar sem esperar pela assembleia.

As partes comuns estão descritas no artigo 1421.º do Código Civil: solo, estrutura, cobertura, entradas, escadas, ascensores, instalações gerais e demais elementos que o título constitutivo não atribua a uma fração. Intervir nesses elementos é intervir no património de todos, na proporção das permilagens, salvo regra diversa no título (artigo 1424.º).

O artigo 1422.º delimita o que os condóminos não podem fazer, mesmo nas suas frações: prejudicar a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, ou o uso das partes comuns pelos demais. Uma obra «dentro de casa» que fure uma viga comum ou altere a fachada deixa de ser assunto privado. Alterar a linha arquitectónica exige, em regra, a maioria de dois terços do valor do prédio.

Conservação ordinária

As obras de conservação ordinária: manutenção corrente, substituição de peças gastas, limpeza de coberturas, revisão de elevadores, pintura cíclica já prevista, cabem na gestão corrente. O administrador promove-as no quadro do orçamento aprovado. Esperar pela assembleia para trocar uma lâmpada de emergência ou desentupir um colector, quando o orçamento já o prevê, é omissão, não prudência.

O artigo 1436.º impõe precisamente velar pela conservação das partes comuns. O fundo de reserva (artigo 4.º do DL 268/94) não se destina a esta rotina: destina-se à conservação extraordinária.

Conservação extraordinária

As obras de conservação extraordinária de custo elevado, reabilitação de fachada, substituição integral de cobertura, renovação da casa das máquinas, exigem deliberação da assembleia. A maioria é, em regra, a maioria simples do capital presente (artigo 1432.º), em primeira ou segunda convocação (esta, na prática, trinta minutos depois).

A lei abre uma excepção para a urgência: se a demora puser em risco pessoas ou o próprio edifício, o administrador actua e presta contas depois. Um telhado a entrar água em Janeiro não espera pela convocatória seguinte. O dever de informar e de documentar a despesa permanece. O financiamento pode sair do fundo de reserva (conta própria) ou de um rateio extraordinário por permilagem.

A convocatória (dez dias, ordem de trabalhos detalhada) deve indicar o objecto, o custo estimado e o modo de pagamento. Uma linha vaga do tipo «obras diversas» é fonte de impugnação no prazo de 60 dias.

Inovações e a regra dos dois terços

O artigo 1425.º reserva o conceito de inovação às obras que transformam ou melhoram as partes comuns para além da mera conservação: instalar um ascensor onde não existia, criar um ginásio na cave comum, alterar a configuração de um logradouro, colocar painéis solares de produção colectiva. A aprovação depende de pelo menos dois terços do valor total do prédio: não dois terços dos presentes.

Há um patamar ainda mais exigente. Se a inovação prejudicar o uso de uma fração, exige-se unanimidade. A discordância fundamentada de um único condómino afectado impede o projecto.

A Lei n.º 8/2022 esclareceu que certas intervenções de segurança, isolamento térmico ou sonoro e eficiência energética, desde que não prejudiquem o uso das frações, não se consideram inovações para o efeito do n.º 1 do artigo 1425.º. Passam a poder ser deliberadas com a maioria aplicável às obras de conservação. A qualificação continua a exigir leitura atenta: um revestimento térmico que altere de forma relevante a fachada pode reabrir a discussão da linha arquitectónica (dois terços).

Financiamento e ata

O custo das obras nas partes comuns reparte-se, em regra, por (permilagem / 1000) × custo. A ata regista os votos em ‰, o montante e a forma de cobrança, e disponibiliza-se em 30 dias. Com a Lei n.º 8/2022, a ata é título executivo para as quotas deliberadas, incluindo o rateio da obra, se tiver sido votado com clareza.

Inovações de mero conforto não devem ser pagas com o fundo de reserva. Conservação extraordinária, sim, quando a assembleia o autorize.

O administrador que execute uma inovação sem a maioria de dois terços, ou uma obra que prejudique uma fração sem unanimidade, expõe o condomínio à impugnação no prazo de 60 dias e, no limite, à reposição do estado anterior. A Lei n.º 8/2022 permite assembleia telemática para votar a empreitada; não reduz as maiorias. A fatura da obra emite-se ao NIF do condomínio (prefixo 9); na reabilitação, o IVA de 6 % pode aplicar-se se os pressupostos legais se reunirem. Os documentos conservam-se dez anos.

No PrumoSGC

No PrumoSGC® a agência lança a despesa da obra, reflecte o rateio na taxa ou em guias próprias, e trata a deliberação na assembleia: ordem de trabalhos, presenças, voto por permilagem, ata em PDF. O orçamento e o fundo de 10 % aparecem em Contas e no balancete PDF.

A plataforma não classifica automaticamente se a obra é ordinária, extraordinária ou inovação, não gera cadernos de encargos e não gere empreitadas nem tickets de manutenção. A convocatória em PDF (LaissPdf) leva o texto que a agência escrever (com sugestão opcional da IA nos campos livres). A maioria legal continua a ser conferida na sala, não no ecrã.