Eficiência energética nas partes comuns

As partes comuns também consomem energia

A caixa de escada acesa a todas as horas, o motor velho do elevador, a cobertura sem isolamento, a bomba de água a trabalhar em vazio: o orçamento ordinário de muitos condomínios é, em boa parte, um orçamento energético. Reduzir esse consumo é gestão dos encargos comuns do artigo 1424.º do Código Civil, aqueles que todos pagam na proporção das permilagens, salvo regra diversa no título.

As intervenções recaem sobre elementos do artigo 1421.º: coberturas, fachadas, instalações gerais de electricidade e água, casas das máquinas, garagens comuns. Por isso não se decidem fração a fração. Mesmo o condómino que já tem painéis no terraço privativo não substitui, com isso, uma deliberação sobre o telhado comum.

Três famílias de medidas aparecem com frequência:

• iluminação LED e sensores de presença nos halls, caves e garagens;
• isolamento térmico (e, quando o projecto o justifique, sonoro) de coberturas, fachadas e caixas de estore comuns;
• produção solar em partes comuns para autoconsumo dos serviços colectivos (elevadores, bombas, iluminação), no quadro das unidades de produção para autoconsumo (UPAC) do Decreto-Lei n.º 162/2019.

Nenhuma destas medidas é, por si, obrigatória no Código Civil. O artigo 1429.º e o DL 268/94 mandam segurar o incêndio, não mandar instalar fotovoltaico. A assembleia escolhe, pesando custo, poupança, estética e risco técnico.

Conservação, inovação e dois terços

Trocar lâmpadas fundidas por equivalentes LED, no mesmo sítio e com o mesmo desenho de aparelhos, cai em geral na conservação ordinária: o administrador avança no quadro do orçamento. Substituir toda a coluna de iluminação, reconfigurar quadros e sensores, ou lançar um projecto de isolamento de fachada, já exige deliberação.

A inovação clássica (artigo 1425.º), transformar as partes comuns para além da conservação, exige dois terços do valor total do prédio. Se a medida prejudicar o uso de uma fração, exige-se unanimidade. Instalar uma UPAC no telhado comum é, em muitos casos, inovação; alterar a linha arquitectónica da fachada também reclama os dois terços (artigo 1422.º).

A Lei n.º 8/2022 esclareceu que obras destinadas a melhorar a segurança, o isolamento térmico ou sonoro ou a eficiência energética, desde que não prejudiquem o uso das frações, não se consideram inovações para o efeito dessa maioria reforçada. O objectivo foi desbloquear melhorias úteis. A excepção não é um cheque em branco: se o isolamento alterar de forma relevante a fachada, regressam as exigências mais pesadas.

A convocatória (dez dias, ordem de trabalhos detalhada) descreve o projecto, o custo estimado, o modo de pagamento e o efeito previsível na imagem do prédio. «Eficiência energética» como ponto único, sem números, é convite à impugnação em 60 dias. A ata regista os votos em ‰ e disponibiliza-se em 30 dias.

Financiamento, fundo e IVA de 6 %

O benefício da poupança eléctrica nas partes comuns reverte para o condomínio; o custo, em regra, também, pela fórmula (permilagem / 1000) × custo. A assembleia pode usar o orçamento ordinário, uma quota extraordinária ou o fundo de reserva (mínimo de 10 % do orçamento, artigo 4.º do DL 268/94, conta própria, conservação extraordinária), se a despesa for de conservação e a deliberação o autorizar. Inovações de mero conforto não devem esvaziar o fundo.

Nas empreitadas de reabilitação de edifícios, a taxa de IVA de 6 % pode aplicar-se quando se reúnam os pressupostos legais (natureza da obra, enquadramento do imóvel, regras em vigor na data da fatura). A fatura emite-se ao NIF do condomínio (prefixo 9). O enquadramento concreto é do contabilista certificado e do empreiteiro, não de um artigo de ajuda. Incentivos públicos e avisos de candidatura mudam com o Orçamento do Estado: não se escrevem no regulamento como se fossem eternos.

A UPAC do DL 162/2019 levanta questões extra: quem é o produtor perante a rede, como se imputa a energia (só serviços comuns, ou também frações), o que acontece na venda de uma fração, como se trata a manutenção dos painéis daqui a quinze anos. Sem as responder na assembleia, o «solar no telhado» vira contencioso.

Caderno Digital do Edifício

O Caderno Digital do Edifício, discutido no circuito legislativo em 2026, pretende reunir informação técnica do prédio (incluindo, no futuro, dados de desempenho energético). Ainda não é obrigatório. Enquanto não vigorar, o administrador conserva projectos, certificados, faturas e atas pelo prazo fiscal de dez anos e pelo valor de prova das deliberações. Organizar esse arquivo em PDF não antecipa a obrigação legal; cumpre o dever de administração.

No PrumoSGC

O PrumoSGC® não dimensiona LED, não projecta UPAC e não candidata o prédio a apoios. A agência lança a despesa da intervenção, reparte o custo pela taxa e pelas guias (PDF/CSV para o software certificado), e faz votar o projecto em assembleia (presenças, voto por permilagem, ata PDF). O orçamento, o fundo de 10 % e o balancete em PDF mostram o impacto nas contas.

A convocatória e o regulamento saem dos modelos Markdown (LaissPdf A4, logótipo e AMI). Não há redacção por inteligência artificial da proposta técnica, não há tickets de manutenção, não há aplicação para condóminos acompanharem o consumo. A qualificação jurídica (ordinário, extraordinário, inovação, dois terços) continua a ser da assembleia e, se necessário, de técnico e jurista.