Permilagem no condomínio: como calcular quotas

O valor relativo da fração

Na propriedade horizontal, cada fração vale, para encargos e para voto, o que o título constitutivo lhe atribui. Esse valor relativo exprime-se, na maior parte dos prédios portugueses, em permilagem: a soma das permilagens das frações autónomas é 1000 ‰.

O artigo 1424.º do Código Civil manda suportar os encargos de conservação e fruição das partes comuns na proporção do valor das frações, salvo disposição diferente no título ou deliberação unânime. A permilagem é a chave de repartição por defeito, não um número que a administração escolhe porque «é mais justo».

A permilagem consta do título registado na Conservatória do Registo Predial. Em caso de divergência, prevalece o título. Alterá-la exige acordo dos condóminos e escritura de alteração, não uma deliberação de maioria simples.

A fórmula da quota

Sendo O o montante do orçamento (ou da rubrica) a repartir no período e p a permilagem da fração:

quota = (p / 1000) × O

Exemplo: orçamento anual de 24 000 € e fração com permilagem 85 ‰. A quota anual é (85 / 1000) × 24 000 = 2 040 €, ou 170 € por mês em doze prestações, antes de juros ou de outros acréscimos deliberados.

O fundo comum de reserva (mínimo de 10 % do orçamento ordinário, artigo 4.º do DL 268/94) segue a mesma lógica: calcula-se o fundo global e reparte-se por p / 1000. Rateios extraordinários (obra de cobertura, inovação) usam a fórmula sobre o custo a repartir, a menos que o título ou a unanimidade imponham outro critério.

Depois de a assembleia aprovar um orçamento novo, as quotas recalculam-se e comunicam-se. Manter a prestação do ano anterior «para não complicar» desrespeita o artigo 1424.º.

O mesmo número de permilagem serve dois ofícios distintos: repartir encargos e pesar o voto na assembleia. Uma fração de 120 ‰ paga 12 % das despesas comuns (salvo isenção pontual no título) e vota com 120 ‰. Não se «arredonda o voto» para uma cabeça por fração, salvo regra especial. Numa assembleia em segunda convocação, a maioria dos presentes continua a medir-se em capital, não em número de pessoas na sala.

Onde não está a permilagem certa

Não são fontes:

• a área útil «medida pelo vizinho»;
• o valor patrimonial tributário, por si só;
• o hábito de cobrar o mesmo a todas as frações;
• uma folha de cálculo da administração anterior, sem suporte no título.

Se a soma das permilagens do cadastro não for 1000 (ou o total que o título usar, quando estiver em percentagem), o mapa de quotas está errado. Corrigir o cadastro é urgente; alterar o título é outro acto.

Lojas, rés-do-chão ou garagens podem ter permilagem baixa e, ainda assim, dever a mesma proporção dos encargos comuns, salvo cláusula do título que as isente de certas despesas (o exemplo clássico é o elevador para quem não o utiliza). A isenção de uma rubrica não é isenção de todas.

A assembleia só adopta critério diferente da permilagem por unanimidade (por exemplo, quotas iguais em frações muito semelhantes). Sem essa deliberação, a administração não «arredonda».

Mora e prescrição

A quota vence-se na data deliberada (em regra, o início do mês). Em mora, acrescem juros legais: a taxa de 4 % resulta da Portaria n.º 291/2003, enquanto vigorar para este tipo de obrigações civis, salvo regime especial mais gravoso que a lei permita e a assembleia tenha validamente previsto.

O crédito das quotas prescreve no prazo de cinco anos, nos termos do artigo 310.º, alínea g), do Código Civil. Deixar dívidas antigas «no mapa para memória» sem as exigir a tempo pode perdê-las. A ata que aprovou as quotas é título executivo (Lei n.º 8/2022), o que acelera a cobrança, mas não suspende a prescrição por si só.

Quando a fração é vendida, o artigo 1424.º-A obriga a administração a emitir a declaração de encargos. O documento deve reflectir a permilagem correcta e o mapa de dívida à data. Um cadastro com permilagem «aproximada» produz uma declaração falsa: o notário e o adquirente leem um número que o título não confirma. Corrigir o cadastro antes da escritura é mais barato do que litigar depois.

A comunicação dos novos valores aos condóminos segue os meios da convocatória: carta ou, se o condómino tiver indicado endereço, correio electrónico (Lei n.º 8/2022). Não se afixam mapas de quotas nominativos no hall, o RGPD e a Lei n.º 58/2019 vedam essa exposição. Cada fração recebe o seu cálculo.

No PrumoSGC

No PrumoSGC® a permilagem vive no cadastro da fração. A taxa é o montante mensal a repartir por essas permilagens. As guias de quota aplicam a fórmula (permilagem / 1000) × taxa e saem em PDF (por fração) e CSV (do período), para a agência lançar as linhas no software certificado de facturação. O PrumoSGC® não emite fatura certificada nem recibo fiscal.

O software reproduz o que a agência introduzir: não consulta a Conservatória. Erro de permilagem propaga-se às guias, à declaração de encargos e aos anexos da convocatória. Não há portal do condómino para «ver a conta corrente», nem débito directo, nem WhatsApp. Os papéis da equipa (administrador / gestor / consulta) definem quem altera o cadastro.