Seguro obrigatório de condomínio

O que a lei exige

Na propriedade horizontal portuguesa, o seguro contra o risco de incêndio não é um detalhe da administração: é um dever legal. O Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, e o artigo 1429.º do Código Civil obrigam a cobrir tanto as partes comuns como as frações autónomas. Sem essa cobertura, um sinistro grave pode deixar o conjunto de condóminos sem capacidade de reconstruir.

O seguro de incêndio cobre, no mínimo, os danos causados por incêndio, queda de raio e explosão. É um seguro de danos próprios, orientado para a reconstrução ou reparação do edifício, e não se confunde com o seguro de responsabilidade civil nem com o seguro do recheio.

A apólice multirriscos: água, fenómenos atmosféricos, vandalismo, por vezes sismo, é o instrumento mais usado. Não substitui o mínimo legal: acrescenta-o. O Código Civil não impõe o pacote alargado; impõe o incêndio. Tudo o que vá além disso resulta de deliberação da assembleia, de exigência do crédito hipotecário ou de prudência da gestão.

Quem celebra o contrato

A celebração do seguro das partes comuns é da responsabilidade do administrador (artigo 1436.º). O incumprimento pode gerar responsabilidade pessoal em caso de sinistro não coberto.

O seguro de cada fração autónoma é dever do respectivo proprietário. O administrador deve verificar se todas estão cobertas. Se um condómino omitir a apólice, a administração pode contratá-la e imputar o prémio a quem falhou. A omissão de um único condómino pode comprometer a reconstrução do todo.

Na vida dos edifícios, a solução mais estável é uma apólice que cubra o prédio de forma coerente, partes comuns e, quando a assembleia o delibere, frações em conjunto, em nome do condomínio (NIF que começa por 9). Evita lacunas e simplifica a actualização de capitais.

O prémio das partes comuns é despesa comum, repartida pela permilagem (artigo 1424.º) e incluída no orçamento anual.

Capital: reconstrução, não VPT

O capital seguro deve corresponder ao custo de reconstrução do edifício, excluindo o terreno. Não se usa o valor patrimonial tributário (VPT) nem o valor de mercado da fração. Um prédio em zona valorizada pode estar subseguro se a apólice reflectir o VPT ou preços de há uma década.

Na falta de acordo sobre o valor a segurar, o Código Civil manda proceder a avaliação. Em sinistro parcial, a regra proporcional reduz a indemnização se o capital for inferior ao custo real de reconstrução.

É prudente rever o capital todos os anos, na assembleia ordinária de janeiro, acompanhando a inflação dos materiais e da mão de obra. Pontos a confirmar:

• capital seguro e data da última actualização;
• franquias e exclusões relevantes;
• inclusão das partes comuns (artigo 1421.º) e das frações;
• identificação do tomador e comprovativo de pagamento do prémio.

Multirriscos e sinistro

A assembleia pode, e muitas vezes deve, alargar a cobertura. Danos por água são dos sinistros mais frequentes em condomínio. A responsabilidade civil do condomínio cobre danos a terceiros por deficiência de conservação das partes comuns (uma telha que fira um veículo, um piso escorregadio na entrada).

Em caso de sinistro, o administrador comunica de imediato à seguradora, documenta os danos (fotografias antes de reparar, salvo o estritamente necessário para evitar agravamento) e coordena a peritagem. Se o evento atingir partes comuns e frações, há que articular apólices. O fundo de reserva (conta própria, conservação extraordinária) pode cobrir franquias ou a parte não indemnizada, se a assembleia o autorizar.

Erros graves

Não ter seguro, ou deixá-lo caducar, é o erro mais grave. Subsegurar pelo VPT é o segundo. Não ler exclusões (humidade por falta de manutenção, sismo sem cobertura própria, actos dolosos) gera surpresas no dia do aviso. Confundir continente e conteúdo leva condóminos a julgar que o «seguro do prédio» cobre o mobiliário: em regra, não cobre.

A renovação da apólice deve estar concluída antes do vencimento, sem interrupção de cobertura. O administrador que deixa caducar o contrato no intervalo entre duas assembleias responde pelo hiato. Na ordinária de janeiro, o ponto do seguro acompanha o orçamento: capital actualizado, prémio, franquia, e decisão de manter ou alargar a multirriscos. A ata, com votos em ‰, fica disponível em 30 dias.

Em condomínios de poucas frações, a informalidade («cada um segura a sua casa e está feito») não dispensa o seguro das partes comuns. O telhado, a entrada e as instalações gerais do artigo 1421.º continuam a ser de todos. O fundo de reserva (10 %, conta própria) pode absorver a franquia de um sinistro de conservação extraordinária, se a assembleia o autorizar; não substitui a apólice.

No PrumoSGC

O PrumoSGC® não gere apólices, não envia participações à seguradora e não calcula capitais de reconstrução. A agência pode guardar o tema no cadastro documental (modelos Markdown → PDF A4 com logótipo e AMI) e reflectir o prémio nas despesas e no orçamento, de modo a que o balancete e as guias o incluam na quota por permilagem.

A assembleia que aprove o alargamento da cobertura ou a actualização do capital fica registada com presenças, voto por permilagem e ata em PDF. Não há módulo de sinistros, tickets nem alertas automáticos de renovação. O mediador de seguros e o TOC continuam fora da plataforma.