Manutenção das partes comuns: o guia prático do IHRU

Porque este guia interessa ao condomínio

O Guia Prático da Habitação do IHRU não é um código de propriedade horizontal. É um manual de construção e de conservação, escrito para quem compra, constrói ou vive num prédio urbano. Dois capítulos servem directamente a quem administra partes comuns: zonas comuns (fachada, átrio, escadas) e manutenção e patologias.

O administrador tem o dever legal de velar pela conservação das partes comuns (artigo 1436.º do Código Civil) e de promover o seguro de incêndio dessas partes. O fundo comum de reserva (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94) existe precisamente para a conservação extraordinária. O guia do IHRU ajuda a transformar esse dever num calendário, em vez de esperar que a infiltração chegue à assembleia de janeiro.

A edição é de 2010. As regras de licenciamento de obras novas mudaram (o RGEU está a ser substituído). O valor do texto, para a administração, está nas patologias e na periodicidade da manutenção, não no projecto de um prédio novo.

O que costuma falhar primeiro

O IHRU agrupa as anomalias em origem humana (projecto, materiais, execução, uso, falta de manutenção) e origem natural (água, temperatura, sismos). Na prática do condomínio, a lista curta é outra:

• humidade: capilaridade junto ao solo, infiltrações na cobertura e nas fachadas, condensação em zonas frias, roturas de canalizações, caleiras e tubos de queda entupidos;
• fissuras: superficiais no revestimento ou profundas, a atingir estrutura; o guia distingue microfissuras (menos de 0,2 mm), fissuras e fendas (mais de 2 mm);
• betão armado à vista, oxidação da armadura, destacamento, deformações;
• fachadas: pintura gasta, mosaico a soltar-se, juntas abertas, falta de estanquidade;
• coberturas e caleiras: a causa mais frequente de dano em vários fogos ao mesmo tempo.

Identificar a causa antes do orçamento evita pintar por cima de uma infiltração. O administrador não é perito; contrata quem o seja e leva o diagnóstico à assembleia quando a despesa sair da rotina orçamentada.

Calendário que o IHRU propõe

Adaptado às partes comuns (o original mistura casa e prédio):

Semanal / mensal: limpeza de halls, caves e contentores; arejamento das zonas comuns sempre que possível.

Semestral: limpeza da cobertura e das caleiras; verificação visível de tubos de queda.

Anual: desinfestação da casa do lixo, se existir; revisão de ferragens de portas comuns; revisão de extintores e iluminação de emergência; limpeza de casas das máquinas segundo o contrato do elevador e das bombas.

A cada dois anos: estanquidade de redes de gás comuns, quando o prédio as tiver; lubrificação de ferragens; estado do verniz e das pinturas de elementos expostos.

A cada cinco anos: pintura exterior (ou o ciclo que o material exigir); revisão das instalações gerais de água, electricidade, esgotos, incêndio e gás.

Nada disto substitui os contratos obrigatórios do elevador nem as inspecções que a segurança contra incêndio imponha à categoria de risco do edifício. O calendário entra no orçamento ordinário; o que rebentar o tecto (fachada integral, cobertura nova) vai à assembleia como conservação extraordinária, com recurso eventual ao fundo de reserva.

Zonas comuns segundo o guia

O IHRU insiste em três pontos de desenho que, no prédio já construído, viram critérios de conservação:

• fachada: estanquidade, resistência ao clima, facilidade de limpeza; pinturas exteriores que deixem respirar o vapor de água; mosaico mal aplicado que se solta com saltos térmicos;
• átrio: pavimento resistente ao desgaste, paredes laváveis, porta de entrada com largura útil, iluminação, intercomunicação;
• escadas: iluminação e ventilação, guardas, corrimãos, e acessos para pessoas com mobilidade condicionada (o tema desenvolve-se no artigo sobre acessibilidades).

Alterar a linha arquitectónica da fachada não é manutenção: cai nas regras de obras das partes comuns (maiorias do Código Civil). Pintar de novo a mesma cor, no ciclo previsto, é conservação ordinária.

Urgência e arquivo

Caleira entupida em novembro, tubo de queda a lançar água na fachada, mancha a descer três pisos: o administrador actua para evitar dano maior e presta contas depois. Fotografias, orçamentos e faturas ficam no arquivo, o mesmo sítio onde o IHRU recomenda guardar a ficha técnica e o histórico de manutenções.

O guia lembra que a vida útil de um edifício se estima entre 40 e 100 anos e que a reabilitação profunda é o que a prolonga. A manutenção periódica não é cosmética: é o que evita gastar o fundo de reserva numa só época de chuvas.

No PrumoSGC

No condomínio, Manutenção junta as ocorrências (abertas pelo gestor ou pelo morador no portal) e os planos preventivos (elevador, caleiras, extintores) com a próxima data. Reservas descreve os espaços comuns e as marcações: o morador pede, a agência confirma. Isto não é um sistema de ordens de trabalho com SLA nem substitui o contrato do elevador.

A manutenção entra também pelo lado que a plataforma já cobria: despesas, orçamento e fundo de 10 %, assembleia quando a obra sair da rotina, documentos PDF e o cadastro das frações para o rateio por permilagem.

O calendário do IHRU continua a viver no orçamento anual e nos contratos, o plano preventivo no PrumoSGC® é a memória dessa data, não a inspecção em si.