Condóminos que não pagam quotas

A quota é um encargo legal

A quota de condomínio não é um pedido de favor da administração. Nos termos do artigo 1424.º do Código Civil, os condóminos suportam os encargos de conservação e fruição das partes comuns na proporção do valor das suas frações, salvo regra diferente no título ou deliberação unânime. A fórmula é (permilagem / 1000) × orçamento. O administrador, pelo artigo 1436.º, tem o dever de exigir essa quota-parte, incluindo a contribuição para o fundo de reserva (mínimo de 10 %, artigo 4.º do DL 268/94).

Quando a prestação não é paga no vencimento, o condómino entra em mora. A mora não depende de uma assembleia extraordinária nem de um aviso no átrio: nasce do incumprimento. O que a boa administração faz a seguir é documentar, comunicar e decidir se negocia ou se avança para cobrança formal.

A ata que aprovou as quotas é título executivo (Lei n.º 8/2022). Isso não dispensa a interpelação prévia; torna mais simples o passo seguinte.

Juros e prescrição

Em mora, acrescem juros legais. A taxa de 4 % resulta da Portaria n.º 291/2003, enquanto vigorar para este tipo de obrigações civis. O regulamento ou a assembleia podem prever o rateio de despesas de cobrança, dentro dos limites da lei. Não se inventam penalizações no momento da dívida.

O crédito das quotas prescreve em cinco anos, nos termos do artigo 310.º, alínea g), do Código Civil. Dívidas antigas deixadas «no mapa para memória», sem acto interruptivo, podem perder-se. A prescrição não se interrompe com uma lista no hall.

Um plano de pagamento escrito, datas, montantes, consequência do incumprimento, pode ser boa gestão quando o condómino demonstra vontade e capacidade. O administrador não perdoa dívida alheia por simpatia: uma redução de juros, se for o caso, é matéria que a assembleia deve conhecer.

Comunicar com prova, um a um

Antes de qualquer via judicial, a comunicação escrita continua a ser o instrumento mais útil:

• identifica o condomínio, a fração, o período e o montante (quota ordinária, fundo, rateio extraordinário, juros);
• indica o NIF do condomínio (começa por 9) e os dados para pagamento;
• fixa um prazo razoável para regularizar ou para apresentar proposta;
• fica arquivada (cópia, comprovativo de envio, data).

A Lei n.º 8/2022 admite comunicações electrónicas quando o condómino tenha indicado, por escrito, um endereço. Quem não indicou é contactado pelos meios tradicionais. Trata-se de dados pessoais: aplica-se o RGPD, a Lei n.º 58/2019 e a orientação da CNPD.

A carta de mora dirige-se ao titular da fração, não à lista de correio de todo o prédio. A afixação de listas de devedores no hall é uma prática ilegítima: expõe dados pessoais sem base legal e não cobra um cêntimo. A dívida comunica-se individualmente.

O que não fazer com documentos

O artigo 1424.º-A destina a declaração de encargos à alienação da fração. A declaração deve ser verdadeira: se há dívida, a dívida consta. Esconder o atraso para facilitar a escritura prejudica o adquirente e o condomínio. Recusar a declaração para pressionar o vendedor pode bloquear uma transmissão que traria um novo proprietário. A via correcta é emitir o documento fiel e, em paralelo, cobrar.

Reter chaves de espaços comuns ou «não passar recibos» enquanto houver dívida mistura cobrança com retaliação. O recibo do que foi pago emite-se; o que falta exige-se pelos meios próprios.

Da interpelação à cobrança

Esgotado o prazo da carta, o administrador avalia Julgado de Paz (até 15 000 €, taxa típica 35 € a 70 €), injunção junto do Balcão Nacional de Injunções, ou execução com base na ata. O privilégio imobiliário do artigo 744.º do Código de Processo Civil reforça o crédito sobre a fração. O detalhe destas vias está no guia da cobrança judicial.

Nada disto substitui o mapa actualizado: período, capital, juros, comunicações enviadas. Sem esse mapa, a declaração de encargos e o processo saem errados.

Cortar a água comum, o elevador ou o acesso ao hall para «pressionar» o devedor mistura cobrança com privação de partes comuns e, em muitos casos, é ilegal. A via correcta é a interpelação, o plano escrito, a ata como título executivo e, se necessário, o Julgado de Paz ou a injunção no BNI. O privilégio imobiliário do artigo 744.º do CPC reforça o crédito sobre a fração; não autoriza justiça privada no prédio.

Quando a dívida se acumula perto do prazo de prescrição de cinco anos, a prioridade é interromper esse prazo com um acto idóneo (reconhecimento, citação, injunção), não redigir mais um aviso informal. Juros de 4 % sobre um capital já prescrito não o reanimam.

No PrumoSGC

No PrumoSGC® as guias de quota têm estado interno (pendente, paga, em atraso) e PDF por fração, além do CSV do período para o software certificado da agência. O cadastro liga a dívida à fração, ao morador e à permilagem. O balancete mostra o que foi cobrado e o que falta.

A plataforma não envia cartas de mora, não calcula automaticamente os juros de 4 %, não propõe injunção e não publica listas. Não há tickets, WhatsApp nem aplicação para o condómino pagar no telemóvel. A agência exporta o CSV, emite a declaração de encargos em PDF (LaissPdf) e trata a cobrança fora do produto, com o meio de comunicação que a lei aceitar.