Guia completo da lei do condomínio em Portugal (2026)

Enquadramento legal

A propriedade horizontal em Portugal é regulada pelo Código Civil (artigos 1414.º a 1438.º-A) e pelo Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro. Estas normas definem o regime jurídico da propriedade horizontal e os direitos e obrigações de todos os intervenientes na vida do prédio.

A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, alterou este quadro: passou a ser possível realizar assembleias por meios telemáticos e enviar convocatórias por correio electrónico, desde que o condómino tenha indicado o endereço para esse efeito. A mesma lei confirma que a ata da assembleia que aprova o orçamento e as quotas pode servir de título executivo.

Compreender estes diplomas é o ponto de partida para qualquer administrador, condómino ou agência, e para o condómino que queira votar, impugnar ou consultar contas com fundamento. O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) publica o Guia do Condomínio no Portal da Habitação; o PDF oficial está em atualização. Os textos em vigor estão no Diário da República (anexo no final deste artigo).

Direitos dos condóminos

Cada condómino tem o direito exclusivo de usar a sua fração autónoma e o direito de utilizar as partes comuns do edifício. Entre os principais direitos:

• participar e votar nas assembleias, na proporção do capital investido (permilagem), salvo regra especial no título;
• eleger e ser eleito administrador;
• impugnar deliberações nos termos do artigo 1433.º (em regra, 60 dias quando o vício for de convocatória ou de funcionamento);
• consultar a documentação do condomínio: atas, contas, apólices de seguro e contratos celebrados em nome do prédio.

O direito de ser informado sobre decisões e intervenções no edifício não depende de o condómino residir na fração. O arrendatário usa as partes comuns por derivação do proprietário; o voto continua a ser do condómino, salvo procuração.

Deveres dos condóminos

Os condóminos são obrigados a pagar as quotas das despesas comuns na proporção da permilagem (artigo 1424.º). O pagamento atempado é o que permite manter o edifício e as partes comuns.

Devem ainda:

• respeitar o regulamento do condomínio e as deliberações válidas da assembleia;
• não prejudicar a utilização das partes comuns pelos demais;
• comunicar ao administrador situações que afectem a segurança ou a conservação do edifício.

A lei proíbe obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício sem autorização da assembleia. Para inovações nas partes comuns (artigo 1425.º) exige-se, em regra, a maioria de dois terços do valor total do prédio. Se a inovação prejudicar o uso da fração ou das partes comuns por algum condómino, é necessária unanimidade.

Obrigações do administrador

O administrador tem as obrigações do artigo 1436.º do Código Civil. Entre as principais:

• convocar a assembleia;
• executar as deliberações;
• elaborar o orçamento anual e prestar contas;
• cobrar as quotas;
• celebrar o seguro obrigatório contra incêndio das partes comuns;
• conservar as partes comuns;
• representar o condomínio perante terceiros e em juízo;
• guardar e manter actualizada a documentação do prédio.

O mandato é, em regra, de um ano, renovável. A nomeação faz-se por maioria simples. Na falta de eleição, assume o cargo o condómino da maior permilagem. A assembleia pode destituí-lo a qualquer momento por maioria simples dos presentes.

O incumprimento destas obrigações pode fundamentar a destituição e, em caso de negligência ou dolo, responsabilidade civil.

Assembleias de condóminos

A assembleia (artigo 1430.º) é o órgão deliberativo. Deve reunir pelo menos uma vez por ano, na primeira quinzena de janeiro, para aprovação de contas e orçamento. Assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem pelo menos 25 % do capital investido.

A convocatória envia-se com pelo menos dez dias de antecedência, indicando dia, hora, local (e segunda convocação, na prática, trinta minutos depois, no mesmo sítio) e a ordem de trabalhos detalhada. Desde a Lei n.º 8/2022, a assembleia pode ser totalmente à distância ou híbrida, desde que fiquem garantidas a identificação, a intervenção no debate e o voto.

As deliberações aprovam-se por maioria do capital investido dos presentes, salvo as maiorias qualificadas que a lei reserva a inovações, alteração do título constitutivo e outras matérias especiais.

Quotas e fundo de reserva

As quotas calculam-se pela permilagem de cada fração, constante do título constitutivo. O orçamento anual, aprovado em assembleia, determina o montante a repartir:

Quota = (permilagem / 1000) × orçamento

O fundo comum de reserva é obrigatório (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94): pelo menos 10 % do orçamento anual. Destina-se a despesas de conservação extraordinária e deve viver em conta bancária própria, distinta da tesouraria corrente.

O atraso no pagamento constitui o condómino em mora. Os juros legais civis estão fixados em 4 % ao ano (Portaria n.º 291/2003). As quotas prescrevem em cinco anos (artigo 310.º, alínea g), do Código Civil), contados do vencimento de cada prestação. O administrador pode recorrer aos julgados de paz (até 15 000 €) ou à via judicial; a ata que aprova as quotas pode servir de título executivo.

Obras e inovações

As obras de conservação ordinária (manutenção corrente, dentro do orçamento) são da responsabilidade do administrador e não exigem votação em assembleia.

As obras de conservação extraordinária (fachada, cobertura, canalizações gerais, etc.) exigem deliberação por maioria dos presentes.

As inovações: o que ainda não existia nas partes comuns, por exemplo um elevador novo ou painéis solares, exigem dois terços do valor total do prédio. Se prejudicarem o uso de uma fração ou das partes comuns, exigem unanimidade.

Convém documentar orçamentos, faturas e fotografias. A urgência comprovada permite ao administrador intervir para evitar dano maior, prestando contas na assembleia seguinte.

Resolução de conflitos

Os conflitos resolvem-se por diálogo, mediação, julgados de paz (litígios até 15 000 €, processo mais rápido e taxas da ordem de 35 € a 70 €) ou tribunais.

Os temas mais frequentes: quotas em atraso, ruído, obras não autorizadas, uso indevido das partes comuns e animais. Um regulamento interno claro reduz muitos destes litígios. A afixação de listas de devedores no hall viola o RGPD: a dívida trata-se com o condómino, por escrito, não em exposição pública.

Caderno Digital do Edifício (2026)

Em 2026 discute-se o Caderno Digital do Edifício: um repositório com regulamento, licença de utilização, histórico de manutenções, vulnerabilidade sísmica e acessibilidade.

Ainda não é obrigatório. O diploma está em circuito legislativo e o Governo não fixou data de entrada em vigor. Em paralelo discute-se um regime para profissionalizar a administração, com formação e incentivo à reabilitação periódica.

Enquanto isso, o dever de conservar título, atas, apólices, contratos, a ficha técnica da habitação (quando exista) e as contas resulta já do Código Civil, do Decreto-Lei n.º 268/94 e da legislação fiscal (em regra, dez anos para documentos com relevância tributária). Organizar esse arquivo em formato digital não «antecipa o Caderno»: cumpre o dever de administração. O IHRU publica a página da Ficha Técnica da Habitação e o Guia Prático da Habitação.

No PrumoSGC

O PrumoSGC™ é a plataforma da agência que administra o prédio. O cadastro (condomínio, frações, permilagens, moradores) alimenta as taxas, as guias de quota (PDF/CSV para o software certificado da agência, não são fatura certificada), as assembleias (convocatória, presenças, voto por permilagem, ata PDF) e as contas (orçamento, fundo de 10 %, balancete).

A plataforma não substitui o título na conservatória, o livro de atas se a assembleia o mantiver, nem a videoconferência da reunião. Não tem app para condóminos, votação em directo, WhatsApp nem tickets. O papel de administrador / gestor / consulta no software é da equipa da agência; o cargo do artigo 1435.º continua a ser da assembleia.